有業界人士表示,目前樓市相對處於量價下探的區間,或許是比較好的購房選擇。本版圖片/CFP顧雲昌陳雲峰沈力男郭毅
  本周一,備受關註的北京自住房舉行了首次公開搖號,共有約16.5萬戶申購家庭具備購房資格,卻只有1882套房源供應。懸殊的供需比令申購者感慨純粹是碰運氣。而與此同時,此前市場情況一直不太理想的剛需盤市場似乎又出現了轉機。
  同時,經過一段時間的“滑行”後,北京樓市是否已經探底?自住房搖號之後,剛需客群會不會向剛需盤迴流?剛需族“抄底”的時機到了嗎?本周,新京報記者特邀全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌、華業集團副總裁陳雲峰、泰禾集團品牌總監沈力男、亞豪機構市場總監郭毅等業內人士共同探討這些問題。
  自住房帶來市場觀望情緒
  Q:北京市場上的剛性需求一直存在,但是前段時間北京樓市的剛需盤銷量卻一直不太理想。濃重的觀望情緒是不是因為自住房的影響?
  顧雲昌:恐怕有這方面的因素。畢竟自住商品房比較便宜,而剛需族大都又屬於資金情況比較緊張的。對於他們來說,自住房的價格顯然具有較強的吸引力。另外,之前一段時間的市場比較冷淡同目前中國房地產市場的大勢也有一定的關係。買漲不買降是人們普遍的心理規律,樓市的持續下行也帶來了一定的觀望情緒。
  陳雲峰:我覺得觀望情緒的出現有70%的原因是因為自住房的分流,十多萬人前去登記,就意味著至少在搖號結果出現前,這一部分人都會持觀望態度。此外,由於目前銀行貸款確實比較費勁,所以市場現在就“涼”下來了。
  沈力男:之前北京樓市表現冷淡,與自住房的推出肯定是有一定的原因。部分剛需族以及投資客,或多或少會覺得這件事情值得等待,也許可以獲得一定收益。不過從整體上來看,全國市場下行以及政策的調整也給市場帶來一定的觀望情緒。
  是否接近探底答案不一
  Q:亞豪機構的統計顯示,上周北京商品住宅共成交1023套,成交均價為26642元/平米,環比基本持平。北京市場經過了一段時間的成交量下行之後是否已經接近探底?剛需盤在接下來一段時間之內是否會借“搖號如中獎”的機會而迅速回暖?
  顧雲昌:住宅的成交量其實和開發商的推盤量也有關係,推盤量少,那麼成交量自然就不高。而6月以來,北京樓市出現多個剛需樓盤集中入市的局面,自然也就推高了成交量。就總體來說,買房的需求沒有去年那麼旺,目前來講也很難判斷未來市場的走勢。
  陳雲峰:北京樓市的剛需市場還是有別於其他城市的。北京的市場特點表現為剛需明顯存在,且購買力很強。從現在的整體市場來看,我們對於剛需這一塊還是比較看好的。
  郭毅:單周的成交量及成交價還不足以說明問題。而從目前多個入市的剛需盤來看,已經出現了價格下調的趨勢。如果從整體市場走勢來說,下個月開始,自住型商品房進入了簽約期,會將整體的成交數據拉升上去,所以大的趨勢會是成交量上升。目前沒有新的利好消息能給北京樓市更好的信心和支撐,不限定銷售價格的普通商品房的成交量可能出現下滑。
  沈力男:很難一下子做出判斷。從目前接觸到的客戶信息中,客戶預期已經出現了分化。購買力和客戶的預期有關係,有一部分客戶積極看房準備買房,他們認為這是一個好時機,可以入市了。
  由於最近10年來市場的波動是漲多跌少,在這樣一個相對量價下探的區間,或許確實是比較好的購房選擇。所以一部分客戶開始動手,再加上部分房企的讓利措施,使得一些盤賣得不錯。我們對於北京這個市場還是有信心的,也相信只要成交量能上去,價格也就會相應地有所穩固。
  等待搖號和迴流“抄底”因人而異
  Q:由於供需比例懸殊,此前業界預計自住房搖號搖中的幾率很低,大量的夾心層不得不將目光再度對準剛需盤。北京首個自住房搖號已結束,商品住宅市場是否已有所反映?
  陳雲峰:我之前就認為只要搖號一開始,馬上客戶就會迴流。目前我們在通州的樓盤的客戶接待情況已經有了明顯的改觀,來電來訪量正在以30%-50%的速度回升。而且最近聽說市場上又出現了“日光盤”,上周入市的6個樓盤中,3個樓盤當天售罄,兩個盤的去化率也達八九成。
  郭毅:這種可能性是存在的,但是我們看到,優先家庭有10多萬戶,未來還有40餘個自住房項目會陸續上市,優先家庭還是有一定搖中幾率的。而這其中有部分人群會堅定地把目標鎖定在自住型商品房上,他們因財力不足而會繼續等待,而另一部分資金狀況較好,且需求急迫的客群就會出現迴流剛需盤的情況。
  沈力男:主要看這些人是不是真的有需求。目前剛需人群中已經也出現了分化。畢竟,自住房購買者當中,會有一部分人群是看好5年後的升值。但是對於有購房資格的外地戶口客群,他們如果買不上自住房的話,還是有可能轉向剛需樓盤。還有一些人可能會覺得與其等待搖號,不如趁樓市下行的時候“動手”,這也是當下的一種選擇。
  房企會繼續平價策略
  Q:從剛需盤最近一段時間的市場供應來看,供應量上來了,但是有不少開發商選擇了平價入市、低價入市,還舉辦了多種活動以吸引購房者。開發商的推盤策略是不是會已發生一定的變化?
  陳雲峰:我們認為房企近期還會延續前段時間的平價入市策略,因為實際上市場並沒有出現明顯改觀,和4月份相比,差別還是比較遠的。
  顧雲昌:樓市的價格完全是隨行就市的,所以開發商肯定是根據市場來不斷改變策略的,自住房的推盤肯定會影響剛需盤的定價。總體上來說今年的銷售肯定不如去年,樓市下行是主調,北京也不例外。
  沈力男:目前平價入市是大家仍然會繼續採取的策略,因為市場還沒有回暖,除此之外開發商也沒有更好的選擇。此前,有些項目打出“0首付”、“特價樓棟”等促銷手段,也是市場不好時所採用的常用手法。
  本版採寫 新京報記者 陳禹銘  (原標題:剛需依然在 “抄底”見仁見智)
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